Ce n’est qu’au début des années 1980 qu’une nouvelle approche du foncier et des politiques foncières a pu se développer d’une manière scientifiquement plus opportune et moins ethnocentrique.

Avec « Enjeux fonciers en Afrique noire » (Paris, Karthala, 1983, p. 23-26), un nouveau paradigme est proposé pour expliquer comment l’idéologie de la modernité a transformé et caricaturé  les analyses des pratiques foncières des Africains, interdisant, ce faisant, d’en comprendre les attentes et les  potentialités, donc contribuant à bâtir les politiques de développement sur du sable. Et c’est à partir de 1996 que la création du Comité technique « Foncier & Développement » a permis d’associer opérateurs et chercheurs dans un cadre commun susceptible de valoriser la complémentarité de leurs compétences.

Cette recherche, s’étirant maintenant sur trente ans a naturellement produit des résultats nombreux tout en rencontrant obstacles et désillusions. Ses progrès se sont particulièrement focalisés sur  deux questions : la redéfinition du droit de propriété et le redéploiement des politiques foncières. Dans les deux cas, on se heurte à un héritage de la pensée moderne, le « monologisme », donc le fait de réduire la diversité des données ou des pratiques à l’unité imposée d’un concept, d’une instance, d’une politique qui est supposée produire tous les effets attendus grâce à cette « réduction » du multiple dans le « un seul » (monos en grec). Cette réduction est supposée donner une emprise ou une maîtrise sur une réalité sinon trop compliquée pour pouvoir être transformée.

Le monologisme du foncier tient fondamentalement au concept de propriété défini juridiquement comme « le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue », à condition de respecter les lois et règlements en vigueur ajoute l’art. 544 du Code civil.

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Parcelles de plantations de thé au Burundi © Clémence Vidal de la Blache

Généraliser la propriété privée, un des axes majeurs des politiques coloniales

Ce fut donc la préoccupation de toutes les réformes  qui, dans les colonies, introduisaient les institutions modernes au nom de la civilisation, la nôtre et pas celle des Africains ou autres Autochtones. Car les civilisations africaines ne pouvaient accepter la propriété privée de la terre  qui aurait remis en question les fondements communautaires de leurs sociétés et leurs modes de reproduction. L’opposition entre les deux approches du rapport de l’homme à la terre s’avéra donc totale et frontale, les Africains devant s’adapter à des rapports de force défavorables pour contourner ou détourner des politiques foncières coloniales puis post-coloniales contraires à leurs valeurs de civilisation.  Cette opposition explique largement (mais pas totalement) les multiples blocages rencontrés ces cinquante dernières années dans le domaine du développement économique et social. Fautes d’institutions foncières adaptées, les investissements en travail des Africains étaient bloqués et les formes d’exploitation néo-coloniale ont pu perdurer. Pourtant, et de manière plutôt souterraine, une reprise d’initiative historique est apparue au sein des sociétés, faisant émerger une néo-modernité « africaine », donc d’esprit communautaire mais s’adaptant aux enjeux capitalistes contemporains.

C’est cette néo-modernité africaine qui doit être « mise en musique » maintenant  en tenant compte de deux « avancées » de la recherche foncière récente, synthétisées dans notre ouvrage La terre de l’autre, une anthropologie des régimes d’appropriation foncière (Collection Droit et société, Paris, LGDJ, 2011). Il convient d’opter pour une lecture foncière de pluralisme juridique et, d’autre part,  de ne mobiliser la propriété privée que là où elle est requise, comme loi du marché capitaliste.

Pluralité des droits constitutifs du « faisceau foncier »

L’idée que le rapport foncier est susceptible de se démultiplier et de se fragmenter en des ensembles plus simples puis en des droits encadrant des usages habituels (ou habitus) est familière en Common Law mais étrangère au droit civil de tradition latine  où un droit de propriété ne peut offrir que quelques possibilités de démembrements sur la base d’une distinction classique depuis le XVIII° siècle, mais ignorée par le droit romain, entre usus, fructus et abusus (usages, usufruit, droit de propriété).

L’idée que je défends maintenant avec conviction depuis le début des années 1990 est que le droit foncier que nous connaissons est le résultat d’une transformation progressive de rapports sociaux et juridiques s’adaptant à la complexification croissante de la vie économique, juridique et politique selon le principe de l’empilement et non de la substitution ; c’est la théorie des maîtrises foncières.  Nous pouvons représenter cette succession par la formule suivante, qui vérifie la complexité du rapport foncier : Propriété privée = droit d’aliéner, qui suppose un droit d’exclure, lui-même basé sur un droit de gérer, à partir d’un droit de prélever, fondé initialement sur un droit d’accès.

Mais, plus substantiellement, la propriété privée est le résultat d’un processus de complexification croissante des compétences, des maîtrises et des opportunités :

Accès + prélèvement + gestion + exclusion + aliénation  = propriété privée

La propriété foncière n’est donc qu’un cas particulier susceptible d’apparaître seulement sous certaines conditions, qui sont celles du marché, et on peut toujours s’arrêter en chemin, ou revenir en arrière !

On ne peut parler de propriété foncière qu’à condition que la formule précédente soit effectivement développée, et en particulier que la libre et totalement discrétionnaire aliénabilité soit reconnue et pratiquée sinon par tous, au moins par le plus grand nombre. Ce doit être la règle du jeu foncier.

L’absence de ces conditions n’interdit pas la reconnaissance d’un rapport foncier mais suppose une terminologie originale pour rendre compte de situations différentes, ne relevant pas de la propriété stricto sensu et associées à des rapports plus ou moins complexes. En fait, le véritable indicateur de la présence et de l’efficacité de la propriété foncière, c’est l’existence d’un marché foncier directement relié au marché généralisé, capitaliste et mondial.

La propriété étant le droit du marché, tant qu’un marché foncier autorégulé et transparent n’existe pas, la reconnaissance d’un titre de propriété enregistré est non seulement inutile mais dispendieux et contre-productif. Or c’est ce qu’on a fait depuis le début de l’époque coloniale et c’est ce qui explique l’échec des politiques propriétaristes menées depuis plus d’un siècle en Afrique et ailleurs car c’est mettre la charrue avant les bœufs.

Or, actuellement, c’est ce processus de transformation de droits d’usages en droits de propriétés qui est en cours de cristallisation en Afrique, en passant dans les centres urbains des « plateaux administratifs » aux quartiers  régularisés puis aux quartiers spontanés pour enfin affecter les campagnes, avec les phénomènes d’accaparements  de terres dont se fait l’écho la presse nationale et internationale.

Mais, pour éviter tant les jugements de valeurs qu’une mauvaise appréciation de la nature réelle des droits qui sont affectés, il est recommandé de parler génériquement de droits d’appropriation plutôt que de droits de propriété, le terme appropriation pouvant concerner tant la reconnaissance du droit pour un usage particulier que sa réservation plus ou moins exclusive et absolue au profit  d’un usager.

En conséquence et en conclusion

Nous disposons actuellement, avec la théorie des maîtrises foncières et le paradigme de la gestion patrimoniale comme cadre institutionnel d’un bon développement durable présentés dans l’ouvrage La terre de l’autre des matériaux théoriques à même de proposer une sécurisation foncière à la hauteur de la complexité des situations sur le terrain, au Sud comme au Nord puisque les exigences du développement durable s’y trouvent également posées.

Mais la recherche n’est pas achevée car il convient maintenant de passer de l’identification des cadres théoriques à leur mise « en politique » puis « à la mise en pratique ». Si l’élaboration des cadres théoriques a pu se satisfaire de démarches individuelles ou inscrites dans de micro-collectifs, la seconde phase, opérationnelle, de la recherche requiert dans le futur une prise en charge plus institutionnalisée tant en raison des investissements à réaliser que des partenaires à mobiliser. Ce pourrait être le rôle du Comité Technique « Foncier & Développement » (MAE & AFD). Il sera intéressant d’observer comment, dans les mois à venir, les divers opérateurs du développement vont affronter ces enjeux et relever ces défis.

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