Depuis les années 1980, la financiarisation de l’immobilier marque un tournant dans la gouvernance urbaine, de plus en plus abandonnée aux investisseurs. Un phénomène auquel les acteurs politiques et du développement doivent s’intéresser.

On dit souvent que la forme et l’organisation socio-spatiale des villes reflètent la manière dont elles sont financées. À ce titre, la hausse de 141 % du nombre de gratte-ciels depuis 2010 est révélatrice d’un phénomène en constante progression : la financiarisation de la fabrique urbaine.

Inexorablement, la ville, via son environnement bâti, devient un terrain de jeu prisé du capital financier. De 1991 à 2015, comme le rappelle Natacha Aveline-Dubach, les investissements financiers vers l’immobilier sont passés d’environ 1 milliard à 430 milliards de dollars. Si ce phénomène touche d’abord les pays développés, il concerne aussi des métropoles de pays à revenu intermédiaire comme le Brésil, l’Afrique du Sud ou le Liban. Il est donc essentiel pour les acteurs du développement de comprendre les principaux mécanismes de cette financiarisation, mais aussi la manière dont la gouvernance urbaine s’en trouve transformée et les crises urbaines exacerbées.

 

La financiarisation du foncier et de l’immobilier résidentiel

Les investisseurs privés sont depuis longtemps des acteurs importants de la croissance des villes. Pourtant, depuis les années 1980, la production urbaine connaît un tournant majeur, dans le contexte d’une circulation toujours plus importante de liquidités sur des marchés financiers libéralisés et globalisés. Les gestionnaires d’actifs (banques d’investissement, fonds de pension, etc.) ont commencé à s’intéresser de près au foncier et à l’immobilier urbain, au même titre qu’aux obligations ou actions émises par les États et/ou les entreprises, dans une logique de maximisation de la rentabilité, de réduction de la fiscalité, et de diversification du risque de l’épargne dont ils ont la charge.

Ainsi, la financiarisation des villes fait référence à la mise en actif financier de certains terrains et immeubles et, dans une moindre mesure, de certaines infrastructures. À bien des égards, la financiarisation de l’immobilier résidentiel est celle qui influe le plus sur la géographie du développement urbain et sur la vie des citadins.

Une première forme de financiarisation « par le haut » se traduit par la multiplication des tours de luxe dans les centres-villes et sur les fronts de mer des métropoles. Les tours de table pour financer la construction des immeubles comme l’achat d’appartements sont devenus des solutions de placement et d’investissement très recherchées pour une riche élite globalisée.

 

 

Une seconde forme de financiarisation se fait « par le bas » avec l’acquisition d’une partie du parc locatif par des acteurs financiers, par exemple à New York et à Berlin par des fonds de capital-risque, et par le recours massif des classes moyennes au crédit immobilier pour accéder à la propriété. Bien souvent, par le biais d’une opération de titrisation, les organismes de crédit transforment ces prêts au logement en produits structurés et commercialisés sur les marchés financiers.

Depuis 15 ans, ces ressources financières très mobiles, à la recherche de bons rendements à court terme, façonnent toujours plus la fabrique des métropoles du Sud. Cette réalité associée à l’urbanisation informelle pose un certain nombre de défis aux acteurs du développement et de la coopération internationale.

 

Une gouvernance urbaine remodelée

Cette convergence des secteurs de l’immobilier et de la finance impacte en premier lieu la gouvernance des villes : de nouveaux acteurs privés et publics émergent et doivent désormais être pris en compte par les acteurs de la coopération internationale. Les banques d’investissement, constructrices d’immeubles de standing dans le centre des métropoles via des branches spécialisées, deviennent par exemple des actrices importantes de la fabrique urbaine. Aussi, l’arrivée de ces intermédiaires financiers bouleverse profondément le modèle économique et les pratiques des industries immobilières locales et transforme les structures de propriété. De Bangalore à Johannesburg, les bourgeoisies locales et autres acteurs historiquement dominants comme les communautés religieuses ou les gouvernements locaux abandonnent de plus en plus le contrôle du foncier urbain à des investisseurs qui n’ont aucun ancrage territorial.

Par ailleurs, les banques centrales deviennent des acteurs publics incontournables de la financiarisation de l’immobilier et jouent un rôle clé dans l’organisation des villes. C’est le cas à Beyrouth : depuis une quinzaine d’années, pour des raisons de stabilité économique, financière et monétaire, la Banque du Liban a massivement subventionné et organisé le développement du crédit immobilier pour les classes moyennes, contribuant à une urbanisation intensive qui allie densification et étalement.

 

Crise du logement et exposition accrue aux risques de la finance

La financiarisation du foncier et de l’immobilier urbains a au moins deux conséquences particulièrement néfastes.

La première est l’accroissement du fossé entre l’offre et les besoins en logements, en termes de prix, de standing et de statut d’occupation. Très concrètement, avec cet afflux de liquidités, l’explosion des prix du foncier et de l’immobilier aboutit à la déconnexion de la valeur d’échange et de la valeur d’usage des biens. Si les investisseurs y trouvent leur compte, les habitants ont de plus en plus de mal à se loger. De plus, la financiarisation transforme les filières formelles de production de logements : elles se concentrent de plus en plus sur des biens de standing et sur l’accession à la propriété bancarisée et ne contribuent pas à loger les nombreux ménages n’ayant pas accès au crédit. À une époque où les pouvoirs publics se retirent des questions d’habitat et où les quartiers informels ne cessent de s’étendre, la construction formelle de logements abordables se raréfie.

 

 

La seconde et grave conséquence de la financiarisation des villes tient à leur exposition accrue aux risques de la finance. On observe à l’échelle mondiale une interdépendance accrue des cycles immobiliers et financiers en période de bulle comme en période de crash. L’immobilier s’est retrouvé, par exemple, au cœur de la crise financière de 1997 en Asie du Sud-Est et a également joué un rôle central dans la crise financière mondiale de 2008. En cas de crise, les populations urbaines vulnérables sont les premières victimes de cet enchevêtrement de l’immobilier et de la finance, les premières à perdre leur logement et leur emploi et à se retrouver surendettées.

Ainsi, au Nord comme au Sud, la financiarisation est un nouveau facteur de crise urbaine et la vulnérabilité financière est une problématique dont les gouvernements, les collectivités, les professionnels de la ville et les acteurs du développement et de la coopération internationale doivent se saisir. Signe que cette prise de conscience est d’actualité, le réseau ADP – Villes en développement a dédié une journée d’étude à la financiarisation en 2017, tout comme l’organisation Cités et Gouvernements Locaux Unis d’Afrique qui y a consacré un atelier lors du sommet Africités en 2018.

 

 

Les opinions exprimées dans ce blog sont celles des auteurs et ne reflètent pas forcément la position officielle de leur institution ni celle de l’AFD.

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