Pour le chercheur en sciences sociales Julien Migozzi, la financiarisation du marché du logement en Afrique du Sud provoque un tri social qui renforce les inégalités. Le secteur public et les acteurs de l’aide ont un rôle à jouer pour corriger ces mécanismes.

Les acteurs du développement considèrent l’accès à la propriété privée comme un important levier de réduction de la pauvreté. En Afrique du Sud, où la croissance urbaine est très prononcée, les autorités publiques peinent à faire face aux besoins en logements. Le secteur privé, et tout particulièrement le secteur bancaire, pèse de manière déterminante sur les conditions d’accès à la propriété. Mais qui bénéficie de prêts ? Selon quels critères ? Julien Migozzi étudie les liens entre financiarisation du marché immobilier et stratification sociale au Cap.

 

La financiarisation du logement est un phénomène mondial. Quelles sont ses spécificités dans les villes émergentes du Sud ?

Dans de nombreuses économies, le logement devient un actif financier dont la valeur peut être échangée, monétisée et transférée. La crise des subprimes aux États-Unis en 2007 était marquée par la titrisation en masse de prêts immobiliers accordés à des populations historiquement discriminées et vulnérables – il s’agissait en quelque sorte d’une financiarisation par une large diffusion de prêts pour les « masses ». Mais dans les économies émergentes, la financiarisation du logement opère différemment, dans des couches sociales restreintes et bien plus favorisées que la moyenne. C’est un processus plus sélectif. Les politiques de prêt des banques sont très conservatrices et restrictives en Inde, au Brésil, en Afrique du Sud.

La perception du risque financier est une construction sociale, tributaire de l’histoire sociale, coloniale, urbaine de ces pays. Dans les économies émergentes, les villes sont caractérisées par une forte croissance démographique, une augmentation critique des zones de logement informel et une précarité généralisée. La perception du risque par le secteur bancaire y est amplifiée par d’autres considérations que dans les villes nord-occidentales. Aux critères ethniques, socio-économiques, géographiques qui influencent partout la perception du risque et les pratiques bancaires, s’ajoute le fait que les systèmes cadastraux en vigueur ne sont pas toujours aboutis, que le droit de propriété n‘est pas toujours enregistré par les institutions publiques, que certains quartiers ségrégués comme les townships du Cap sont très stigmatisés. Par conséquent, l’apport de garanties comme l’hypothèque et l’obtention du crédit sont encore plus complexes pour les candidats au prêt immobilier.

 

 

La financiarisation de l’immobilier résidentiel est-elle alors un facteur d’accroissement des discriminations dans les villes émergentes ?

Ce que j’ai observé au Cap, c’est que le marché immobilier opère comme un nouveau vecteur de stratification sociale. À l’heure de la financiarisation, il crée des classes sociales. Car le marché du crédit classe les gens, les logements, les quartiers pour fonctionner dans une optique de gestion du profit et du risque.

La technique du credit scoring évalue et classe par des algorithmes la situation sociale et financière du candidat en lui attribuant un score sur une échelle de risque. Si le score est mauvais, les taux d’intérêts sont élevés ou le crédit est refusé. Il est très facile pour une banque de consulter le dossier bancaire et le credit score unique de chacun. L’individu n’est plus seulement un fonctionnaire ou un salarié, mais devient un chiffre qui détermine sa capacité à acquérir un produit financier, à acheter ou à louer dans tel quartier, et ainsi à vivre dans des conditions plus ou moins privilégiées. Le credit scoring modifie les logiques de tri social selon des règles qu’on ne connaît pas puisque les algorithmes qui gouvernent l’attribution des scores relèvent du secret industriel. Et cette classification des consommateurs a cours partout. Elle s’observe même dans des pays comme le Kenya ou le Nigéria, où l’inclusion bancaire est moins forte qu’en Afrique du Sud. Là, à défaut d’historique bancaire, des entreprises analysent les comportements téléphoniques des individus pour leur attribuer des scores : la fréquence et le montant des rechargement des cartes sim ou encore la durée des appels permettent d’extrapoler sur la situation des personnes.

 

En quoi ce tri social renforce-t-il des distinctions existantes ou ajoute-t-il de nouvelles distinctions au sein des classes sociales en Afrique du Sud ?

Il renouvelle et complexifie les distinctions établies. En Afrique du Sud, le credit scoring repose sur les inégalités existantes et se greffe aux stratifications sociales connues, notamment en termes d’inégalités salariales et raciales, de type d’emplois. Les scores ont tendance à être nettement moins bons au sein des populations pauvres parmi lesquelles les Noirs et Métis sont surreprésentés. Cette nouvelle logique de tri social crée de nouvelles catégories d’inclus et d’exclus, des fractures au sein des groupes sociaux. Ce tri vient d’autant plus complexifier les structures existantes quand il s’applique à des sociétés marquées par un changement social intense et rapide, avec notamment l’essor de classes moyennes endettées.

 

 

Quelles actions peuvent être mises en œuvre pour corriger ces logiques de discrimination ?

Les critères d’attribution des prêts pourraient être plus partagés entre le secteur public, les bailleurs de fonds et le secteur privé. Si les banques sont seules à les définir, elles risquent d’exacerber les inégalités puisque ces critères reposent précisément sur les logiques de tri social existantes. Quand les bailleurs de fonds financent des banques dans le but de promouvoir l’accès à la propriété privée tout en leur laissant toute latitude dans la définition des critères d’attribution des prêts, l’ouverture de lignes budgétaires – si transparente soit-elle – se heurte à l’opacité des processus bancaires.

Le système bancaire est conservateur et avant tout attentif au risque de défaut. Il conditionne l’accès aux prêts selon des critères qui lui sont propres. Dès lors, il est difficile de voir dans le prêt immobilier une solution viable contre la crise du logement et pour le droit à un logement décent. À mon sens, une plus grande vigilance est nécessaire pour travailler sur la question de l’accès à la propriété avec le secteur privé et bancaire.

 

Y a-t-il des leviers d’action à trouver sur le marché locatif pour répondre aux besoins de logement ?

Le logement locatif est devenu le vilain petit canard des politiques d’aides au développement. Partout, l’accès à la propriété privé est privilégié pour réduire la pauvreté. Or, le marché locatif des villes sud-africaines connaît une forte croissance : au Cap, plus de 30 % de la population loue son logement. Les investisseurs internationaux accaparent ce nouveau marché en captant la rente des loyers. Les politiques publiques, quant à elles, ne s’y intéressent plus trop et privilégient la privatisation des logements sociaux, alors que le locatif est un vecteur d’accès à la ville. Il est vrai que l’accès à la propriété privée peut être un vecteur d’insertion, mais se focaliser exclusivement sur la propriété laisse de côté une part importante de la population. Il faut redonner ses lettres de noblesse au logement locatif social. Les décideurs urbains dans les villes du Sud doivent s’emparer de ce levier d’intervention.

 

 

Les opinions exprimées dans ce blog sont celles des auteurs et ne reflètent pas forcément la position officielle de leur institution ni celle de l’AFD.

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