Le Maroc a mis en place des programmes de construction de logements sociaux qui associent les secteurs public et privé. À côté de ces projets, des initiatives spontanées reprises et encadrées par les autorités tentent de répondre au déficit de logements pour les ménages démunis. Le mécanisme du « tiers associé » permet ainsi aux familles issues de bidonvilles d’être relogées gratuitement dans de nouvelles habitations de qualité.

© Hatem Chakroun (AFD)
© Hatem Chakroun (AFD)

Au Maroc, les villes seront en 2030 le lieu de résidence de deux tiers des habitants du pays – contre 59 % aujourd’hui. Il faudra donc accueillir six millions de citadins supplémentaires dans les vingt prochaines années, alors que le déficit de logements s’élève déjà à 840 000 unités. L’autre enjeu de taille sera de résorber l’habitat insalubre. Les estimations montrent que plus du tiers de la production de logements est constitué par des habitations non réglementaires, c’est-à-dire construites sans autorisation et sans équipements urbains annexes. Par ailleurs, malgré les efforts des pouvoirs publics, 8,2 % de la population marocaine continue à vivre dans des bidonvilles (ONU-Habitat/MHU, 2012), en particulier à Casablanca. L’accès à un logement décent, garanti par la nouvelle Constitution marocaine de 2011, est donc un des défis les plus importants des prochaines décennies.

Depuis l’indépendance, l’État a mené une politique active en faveur de l’accession au logement. Il a d’abord soutenu le développement de l’offre – notamment par la mise à contribution du patrimoine foncier public et la prise en charge des coûts de viabilisation et d’équipement des terrains – et encouragé la demande – à travers la bonification des taux d’intérêt accordés sur les prêts au logement. À partir du milieu des années 1990, les pouvoirs publics, face à l’aggravation du déficit en logements, ont misé sur la participation active du secteur privé au moyen d’incitations financières et fiscales destinées à encourager l’investissement.

 

Des logements à 250 000 et 140 000 dirhams

C’est dans ce contexte que sont nés les programmes de logement social à 250 000 et 140 000 dirhams. Les partenariats mis en œuvre dans ce cadre ont incontestablement permis de relancer la production de logements sociaux, de structurer le secteur privé et de faire émerger de grands groupes immobiliers marocains (Addoha, Chaabi, Alliance). D’importants efforts ont été engagés en parallèle pour résorber l’habitat insalubre avec le programme Villes sans bidonvilles (VSB). Lancé en 2004 dans le sillage de la Déclaration du millénaire pour le développement des Nations unies et en réponse aux attentats de 2003, ce programme a pour objectif d’éradiquer l’ensemble des bidonvilles marocains dans 85 villes et centres urbains, soit près de 360 000 ménages. La restructuration sur place des bidonvilles, le relogement en habitat collectif et le recasement – par l’attribution de lots aménagés à valoriser en auto-construction assistée – ont été les modes d’intervention privilégiées jusqu’à aujourd’hui par le ministère de l’Habitat et l’opérateur public Al Omrane.

À côté de ces opérations, des initiatives plus ou moins formelles ont émergé pour résorber les bidonvilles et répondre à la demande en logements. Reconnues et encadrées par les autorités publiques, intégrées dans les programmes officiels, elles constituent de réelles innovations qui pourraient fort bien, à terme, intéresser aussi le secteur privé entrepreneurial. C’est le cas, en particulier, du mécanisme dit du « tiers associé » initié à Casablanca dans le cadre du programme VSB.

 

 

Le tiers associé : reconnaissance d’une pratique spontanée

Le recours au tiers associé s’est développé à Casablanca, la ville du Maroc la plus touchée par le phénomène des bidonvilles. En 2005, la capitale économique abritait plus de 500 bidonvilles où vivaient près de 500 000 habitants, l’équivalent de 13 % de la population du Grand Casablanca.

Pour résorber ce phénomène, des opérations de recasement ont été lancées dans le cadre du programme VSB et se poursuivent aujourd’hui. Des lotissements équipés en voirie et en accès aux réseaux urbains sont développés sur des terrains publics ou domaniaux pour accueillir les habitants des bidonvilles jugés prioritaires. Les ménages bidonvillois se voient attribuer un lot viabilisé à un prix subventionné sur lequel ils devront construire leur logement. Le coût moyen, à leur charge, varie entre 10 000 et 15 000 euros, une somme souvent difficile à assumer. Le dispositif du tiers associé, adopté à Casablanca par les autorités locales et les opérateurs publics, a toutefois permis de dispenser les familles bidonvilloises du financement de leur nouveau logement. Ce montage donne à deux familles bidonvilloises bénéficiaires d’un même lot  la possibilité de s’associer par contrat avec une tierce personne, non éligible au programme VSB (promoteur, investisseur, accédant à la propriété, etc.). Le tiers associé s’engage, par ce contrat, à assurer la construction d’un immeuble à quatre niveaux d’habitation et la livraison d’un logement à chaque famille, ainsi que la prise en charge du coût du foncier revenant normalement aux bidonvillois (70 000 dirhams en tout, soit 6 200 euros environ). Il récupère en contrepartie les deux étages restants qu’il pourra soit habiter lui-même, soit louer ou vendre, bénéficiant ainsi d’un coût de terrain fortement subventionné.

Le principe « du tiers associé » s’inspire de pratiques consistant dans les années 1980 à autoriser un attributaire d’un lot de recasement de bidonville à s’associer avec une tierce personne pour financer la construction de son logement. Cette formule a été interdite par la suite pour ne pas permettre à un associé « externe » de bénéficier de la subvention publique sur le prix de vente du lot. Le montage mis au point dans le cadre du programme VSB reconnaît donc l’utilité d’une pratique à la fois ancienne, souvent informelle – et lui donne un cadre réglementaire.

 

Le bilan positif du tiers associé

Le dispositif du tiers associé a connu un succès incontestable. En témoigne son adoption par une grande majorité des ménages bénéficiaires du programme VSB casablancais – un peu plus de deux tiers pour deux des principales opérations (Essalam Al Loghlam et Medinat Errahma). Il a permis à ces familles de devenir propriétaires de leur nouveau logement, gratuitement. Une étude d’impact économique et sociale effectuée par Al Omrane montre que ces opérations leur ont permis d’accéder à un logement décent et aux services de base.

Le dispositif contractuel du tiers associé a,  par ailleurs, donné aux ménages des garanties sur le financement de la construction – dont le coût s’élève généralement à 70 000 euros – mais aussi sur les conditions de réalisation du logement, que ce soit en termes de qualité ou de délais. En effet, le tiers associé s’engage par ce contrat à réaliser les travaux selon un descriptif précis (gros œuvre, second œuvre, raccordement aux réseaux d’eau et électricité, assainissement, équipement). Il doit en outre achever le logement dans un délai de six mois maximum et s’engager, en cas de retard, à supporter le coût de la location temporaire des familles pendant les travaux.

L’autre élément qui témoigne de la réussite du dispositif est un pourcentage de revente nettement inférieur à la moyenne observée dans les opérations de recasement classiques. L’effet de glissement – c’est-à-dire la revente du lot avant construction par les ménages attributaires, que ce soit pour des raisons financières, personnelles ou autres (litiges familiaux, refus d’habiter le nouveau logement, etc.) – est, l’un des principaux biais des programmes de résorption des bidonvilles.

 

 

Les facteurs de succès

Selon l’enquête d’Al Omrane, le financement du logement apparait comme l’une des plus grandes difficultés des familles ciblées par le programme VSB, en particulier les plus démunies ou en situation de précarité sociale. Selon l’enquête d’Al Omrane, 20 % des bénéficiaires sont en effet sans ressource financière et 36 % des actifs sont au chômage. Toute la pertinence du tiers associé est donc de dispenser les ménages bidonvillois de ces coûts de construction.

L’attractivité des avantages offerts aux investisseurs privés est, elle aussi, un facteur clé de la réussite du mécanisme. Accorder deux logements sur quatre au tiers associé représente une motivation à l’investissement incontestable. Le différentiel de un à cinq entre le prix d’achat du lot équipé et sa valeur de marché  – dans un contexte, à Casablanca, de forte demande immobilière – favorise indubitablement l’adhésion des tiers investisseurs au dispositif. La profondeur du marché de la location sur ce type de produit immobilier permet d’offrir une rentabilité attractive au tiers associé. Cet apport en habitats locatifs contribue aussi à répondre à la demande de familles, souvent issues des classes moyennes, ne pouvant accéder à la propriété.

La pratique du tiers associé participe, par ailleurs, aux objectifs de densification urbaine des autorités publiques – dans un contexte où le foncier se raréfie. En effet, cette expérience repose sur la construction d’immeubles à quatre niveaux d’habitation – soit un ou deux niveaux supplémentaires par rapport aux opérations précédentes. Cette spécificité permet également d’accueillir plus de familles et d’accroître la rentabilité et donc l’intérêt du dispositif pour le tiers investisseur. Cette attractivité pourrait fort bien favoriser l’émergence d’interventions privées plus structurées, émanant d’acteurs professionnels, de promoteurs ou d’investisseurs plus « institutionnels ». Jusqu’à aujourd’hui, les tiers associés restent en effet en majorité des personnes physiques – ayant souvent un lien de parenté ou de proximité avec les familles. Néanmoins, l’étude d’impact a relevé l’achat de 40 lots en association réalisé par un marocain résidant en Italie – ce qui pourrait être l’amorce d’une démarche plus structurée et à plus grande échelle.

 

 

La pratique du financement de la construction par un tiers associé s’est aujourd’hui étendue à l’ensemble du programme VSB de Casablanca. Elle met en évidence l’intérêt de ces initiatives, qui font écho au principe des « Droits de développement supplémentaires » mis en place dans plusieurs villes du monde. C’est notamment le cas à Mumbai en Inde, où des investisseurs ont pu bénéficier de surfaces additionnelles en échange du financement de logements dans le cadre de programmes de résorption de bidonvilles. L’expérience marocaine du tiers associé représente très certainement une expérience utile à d’autres villes des pays en développement – notamment en Afrique subsaharienne. Sa réplicabilité dépendra des conditions du partenariat public-privé proposé. Les incitations publiques concernant l’accès au foncier, l’encadrement réglementaire du dispositif, mais aussi le dynamisme des marchés immobiliers locaux et l’adhésion des populations seront autant de conditions favorables à la réussite de ces initiatives.

 

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Secteur Privé et développement n°19 / Juillet 2014

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